Immobilien in der Schweiz werden auch in Zukunft immer knapper und teurer. Die Wohnbevölkerung ist in den letzten Jahren stark gewachsen. Der Anteil der Hausbesitzer ist auf knapp über 40 Prozent angestiegen, eine der tiefsten Quoten in Europa und den westlichen Industrieländern.
Die Folge davon ist, dass fast alle Immobilien über Hypothekarkredite fremdfinanziert sind. Barzahlungen sind Einzelfälle. Das Volumen bzw. diese Art der Verschuldung wird gegenwärtig auf über 1'000 Milliarden geschätzt (zum Vergleich Bruttoinlandsprodukt 800 Mrd., Pensionskassenvermögen 1'200, Bilanzsumme Nationalbank knapp 900 Mrd.).
Wie erhalte ich eine Hypothek?
Zu den wichtigsten Elementen neben der Grösse, Lage und Qualität bei einer Liegenschaft ist die Tragbarkeit, d.h. das Verhältnis zwischen Eigentum und Vermögen. Belehnbar sind gut 60 Prozent des amtlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft. Die Bank wünscht möglichst viel Eigenkapital als Sicherheitsfaktor. Nur in Ausnahmefällen wird eine höhere Belehnung gewährt. Als Belastung (Kreditkosten) zählt nicht nur der Jahreszins, sondern ein kalkulatorischer Wert von etwa 5 Prozent (zuzüglich 1-2 Prozent für Anschreibungen und Unterhaltskosten). Diese Summe sollte nicht höher als ein Drittel des Bruttolohnes sein. Beispiel: Wenn ein Haus CHF 1.5 Mio. kostet mit 1 Mio. Hypothek zu 2 Prozent (ungefährer aktueller Wert), so sind die theoretischen Kosten pro Jahr CHF 70'000. Die Besitzer müssten also einen Bruttolohn von über CHF 200'000 haben. Das wären ein Direktions- oder Doppelverdiener-Lohn, das sind sehr hohe Hürden für junge Familien. Da müsste man versuchen, mit Darlehen von Eltern oder anderen Verwandten die Hypothekarsumme tiefer zu halten. Auch nach dem Eintritt ins Rentenalter wird es schwieriger. Hier muss man mit einen Abbau von Kapital bzw. Lebensersparnissen mitrechnen.
Die Vorschriften zur Tragbarkeit machen nicht die Banken, sondern die Finanzmarktaufsicht (FINMA).
Die aktuelle Marktlage
Unsere Eltern zahlten damals noch lange Zeit, bis weit in die achtziger Jahre hinein, etwa 5 Prozent oder mehr Jahreszins. Später wurden Festhypotheken eingeführt und die Sätze etwas günstiger. Nach der Finanzkrise ab 2018 bis vor zwei Jahren waren die Zeiten für Hauseigentümer am günstigsten. In dieser Zeit der Negativzinsen der Nationalbank konnten lange Zeit Hypothekarverträge unter einem Prozent abgeschlossen werden. Erst bei Ausbruch der Ukrainekriegs, verbunden mit einer Energiepreisexplosion und einer Straffung der Geldpolitik der Notenbanken, stiegen die Zinsen auf Hypothekarkredite in Franken wiederum auf 2.5 bis 3 Prozent je nach Laufzeit.
Man unterscheidet zwischen Saron-, früher Liborhypotheken, die sich nach dem Geldmarkt (kurzfristig) richten, – und Kapitalmarkt-Hypotheken (längerfristige Festkredite mit definierter Laufzeit). Variable Hypotheken spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Anbieter gibt es viele: Kantonalbanken, Raiffeisen, Postfinance, UBS, ebenfalls diverse Versicherungen und Pensionskassen. Die Konkurrenz spielt, man muss gut vergleichen und verhandeln.
Die Hypothekarsätze bewegen sich heute nach einer kleinen Beruhigung um die 2 Prozent, ändern aber täglich. Der Markt erwartet ab etwa Frühjahr 2024 eine schrittweise Reduktion der Leitzinsen durch die SNB. Kreditzinsen können von den Steuern abgezogen werden. Dies, solange es noch einen Eigenmietwert gibt.